資産価値とは
資産価値とは財産の評価額や取引価格という意味で一般的に使われる言葉です。
不動産においては、マンションや一戸建て住宅などの建物、建物が立つ土地の評価額や取引価格を指し、「建物の価値」「土地の価値」の2つの要素で不動産の最終的な資産価値が決められます。
「土地の資産価値」は立地や土地の面積、形などで決められ、特に交通アクセスが良好で周辺の施設・環境が充実している土地は資産価値が高くなりやすい傾向にあります。
対して、「建物の資産価値」は専有面積や建物の管理状態などで決められます。
建物は経年劣化によって老朽化してしまうため、築年数に応じて資産価値が減少する傾向にあります。
また、マンションと一戸建てでは、2つの要素が最終的な資産価値に与える評価の比重が異なることも覚えておきましょう。
マンションの場合、「建物の価値」が資産価値を占める割合が大きく、「土地の価値」が占める割合は小さいです。
一方で一戸建ての場合、「土地の価値」が資産価値を占める割合が大きく、「建物の価値」が占める割合は小さいです。
今回の記事ではマンションの資産価値について解説します。
マンションの資産価値とは
マンションの資産価値においては、「売却時に高く売れる」「賃貸に出したら高く貸せる」の2点にも注目が集まっています。
以前まで、不動産は一生に一度しか購入しないものという考え方でしたが、近年では住宅の流動性が高くなり、住み替えを考える方も増えてきました。
家族構成や年齢に応じて変化する生活スタイルをより充実したものにするため、マンション売却や不動産運用の観点が注目されるようになりました。
いずれにせよマンション購入の際には、資産価値が下がりにくいマンションを選ぶことが重要です。
資産価値が下がりにくい・落ちにくいマンションのポイント
次に資産価値が下がりにくい・落ちにくいマンションのポイントを紹介します。
マンション購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
立地・利便性
1つ目のポイントは立地や周辺の利便性が良いマンションです。
交通の便が良い立地にあるマンションや、周辺環境が充実しているマンションは需要が高いため、資産価値が下がりにくい傾向にあります。
資産価値を重視する方は、通勤や通学に便利な駅から近く、徒歩圏内に生活に必要な施設が揃っているマンションを選びましょう。
たとえば、駅から徒歩10分以内で、周りにスーパーや病院、小学校などがあると、利便性が高いと判断できるため、資産性が高くなります。
部屋の広さや住み心地
2つ目のポイントは部屋の広さや住み心地が良いマンションです。
マンションの資産価値には専有面積が影響します。
部屋数が多かったり、間取りが使いやすいマンションだと資産価値が下がりにくいため、面積の他にも部屋の数や間取りにも注目しましょう。
ただし、広すぎてもニーズに合わず、掛け目が入ってしまうこともあります。
希少性
3つ目のポイントは希少性が高いマンションです。
タワーマンションや低層マンションなど、希少性の高いマンションは購入から時間が経っても資産価値が下がりにくいです。
タワーマンションは部屋からの眺めが良く、セキュリティも優れている物件が多いことが挙げられます。
一方で低層マンションは閑静な住宅街にあることが多く、低層でも住環境が良いところが多いです。
管理体制
4つ目のポイントは、管理体制が整備されているマンションを選ぶことです。
マンションにはマンションの品質を維持するための管理組合が設けられています。
しかし、稀にその管理組合が機能していない場合があります。
管理組合が機能していないと、マンションの品質や秩序が守られません。
マンションの管理体制は経年劣化の度合いや住民のマナーなどの住環境に直結するため、資産価値にも影響します。
マンションの築年数と資産価値の関係
前述したとおり、マンションは築年数が増えると、資産価値は低くなります。
つまり中古マンションの価格には築年数が影響するということです。
たとえば一般的なマンションは、RC造（鉄筋コンクリート造）やSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）であることが多いため、法定耐用年数47年を経過すると価値がなくなります。
公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると、中古マンションの築年数別成約㎡単価（平米単価）は以下のとおりと報告されています。
中古マンション成約状況（万円、㎡）
| 価格 | 面積 | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|
| 築0～5年 | 6,136 | 64.84 | 94.63 |
| 築6～10年 | 5,538 | 66.86 | 82.83 |
| 築11～15年 | 4,886 | 70.38 | 69.41 |
| 築16～20年 | 4,685 | 72.80 | 64.35 |
| 築21～25年 | 3,746 | 69.24 | 54.10 |
| 築26～30年 | 2,275 | 61.23 | 37.15 |
| 築31～ | 2,040 | 57.28 | 35.61 |
引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2021年）」
中古マンションの価格は築10年を上回ると大きく低下し、築20年になるとさらに顕著に低下していることがわかります。
安く購入するのであれば築20年以上がよいと考える方もいらっしゃいますが、経年劣化でマンションの性能が悪くなっている可能性も十分に考えられます。
経年劣化はマンションによりますが、マンションの資産価値は築年数に比例して下がっていくことを覚えておきましょう。
築年数による資産価値への影響は対策できないものの、20年後、30年後も資産価値の高いマンションを選ぶためには、資産価値に影響する他のポイントを知っておく必要があります。
まとめ
マンションは建物と土地の資産価値で価格が決められます。
特にマンションの場合は将来的に売却することや、賃貸に出すことも視野に入れて購入する方も多いため、資産価値が下がりにくい物件選びは非常に重要です。
ご自身の予算の範囲で資産価値が高く、かつ下がりにくい物件選びを行いましょう。